当前位置：中国广告人网站>创意策划>房产酒店>详细内容 恋日水岸大道项目策划案（二） 作者：佚名 时间：2004-3-1 字体：[大] [中] [小]

2、本案销售策略
项目现场销售模式
本案属市区项目，所处位置交通便利，周边楼案众多，客户流量丰富，可以采用现场售楼处的销售模式，不必考虑在其它地点设置第二售楼处。
现场销售，便于客户直观了解项目位置、项目进展、施工情况和工程进度，便于集中投放户外类广告进行项目形象宣传，同时也便于销售人员现场销讲、引导客户参观考察。
现场销售模式，在确定售楼处选址后，还要做一系列的形象展示，主要分为户内和户外两大部分。
户外部分不仅包括售楼处的外观设计、广告牌，还包括在主要客流道路两侧设立路牌、道旗等引导性展示物，同时施工工地现场也要做形象包装，如工程围板、楼体广告等，共同营造良好的
销售氛围，体现项目品质和形象。
户内部分应注重功能分区和细节表现。接待大厅是客户来访的第一个区域，集展示和洽谈功能为一体，是售楼处重要的组成部分。其设计风格应符合目标客户群的身份和习惯，应在豪华中不失人性化细节，在实用中不失独到的品位风格，大型沙盘模型、展板、资料台、舒适的沙发、便于交流的会谈桌椅、精妙小品、绿色植物花卉、轻柔的灯光和背景音乐，都是接待大厅必备的设施，整体环境氛围的亲和力，将使客户感到亲切、舒适、温馨，心情放松而舒畅，将客户的戒备心理和抵触情绪降到最低限度，有利于洽谈沟通和促进成交。
签约区是售楼处另一重要区域，主要功能是办理销售手续的最后流程。设计风格应尽量简洁，避免过多的装饰元素分散客户的注意力，同时应避免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈判的时间，整体氛围轻松中不失严肃，给客户以安全稳重的感觉。签约、付款、银行按揭、登记缴税等各项程序集中办公，一站式服务，减少客户流动，高效率地为客户提供全面服务。
办公区是售楼处必备的区域，仅供销售人员、办公人员和管理人员使用，通常谢绝客户参观，所以简单实用、能满足办公需要即可。
销售价格策略
1、价格走势
价格永远是任何销售中的最关键的因素。
本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。
我们已经获知开发商的预期价位，所以在制订价格策略这部分前，就已经开始向预期值努力。我们设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是想提高性价比优势。我们的主体思路就是将本案直接包装成6000——7000元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在5000元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。
由于本案产品与直接竞争项目——“恋日嘉园二期”过于相同，高价销售策略具有不可避免的难度，任何一个项目的开盘价一旦确定就将很难下调，激烈的价格大战是任何一个开发商都不愿意看到的结果。所以，我们选择了极具差异化的项目定位理念，力求压过对手，攻其不备。
但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。
所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。
具体价位走势为：
板楼部分：4800元入市 5100元持续 5400元尾盘
塔楼部分：4280元入市 4580元持续 4800元尾盘
低价入市的供量控制在一定范围，板楼大量筹码将积聚在5000元以上，最终实现均价5300元左右。塔楼积聚在4700左右，最终实现均价4800元左右。
小一居户型如精装修销售可定价在5800元左右。
房地产市场瞬息万变，俗话说：“卖得贵不如卖得快。”在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们和开发商的希望是一样的，也希望能够卖得又贵又快才更好。这也是我们要努力实现的目标。

2、价格体系
本案建筑形式为高层板楼，一梯两户或三户设计。楼座少而单元多，供量户型总数量少而户型品种多，可设计差价价格体系。
单元价差拟定在每平米30元左右，随着具体楼座位置和景观差别，以及销售当中遇到的具体问题，还可以上下浮动10-20元。
楼层价差方面，由于本案建筑总高度仅为15层至18层，不同于高层塔楼，所以楼层价差不宜过细，可以采用分段楼层价差的方式进行做价，根据不同楼座的区别暂定阶段楼层为：
（如右图）
高层的通风、采光以及景观状况，是随楼层的升高而更加优越。此种楼层分段方法，可以充分利用高层板楼的这种优势合理提升整体价格。
楼层价差随着楼层的上升不断上升，根据不同阶段，楼层价差拟定为每平米30-50元之间。
首层和顶层均做单独处理。9号楼地下层、首层和二层为底商，价格另行制订。10号楼和11号楼的首层有下沉跃层；9—11号楼的顶层均有上跃层户型，虽然景观最好，但由于接近楼顶，也有相对不利的因素，而且跃层户型面积超大，所以价格可以适当回落。

销售排期与营销策略
根据我司对本案各户型的产品供量分析，结合市场销售季节与市场竞争状况，并参考预期的工程进度，拟定本案总销售期10个月，分为五个阶段。
具体销售方案如下：
1、预热期－－内部认购
时间周期：2003年9月1日--2003年9月底
销售目标：10号楼 14号楼
建议售价：板楼均价4888元/平米、塔楼均价4480元/平米
销售思路：
新项目开盘前期的内部认购非常关键，其主要目的就是试探市场，是大战前的最后一场热身赛。通常采用“低价入市”的保守策略，运做得当，不仅可以迅速积聚人气、打开市场、提高知名度，还可以获得宝贵的第一手市场反馈信息和客观数据，通过及时分析总结，可为后期正式销售提供明确的调整思路，为全案销售打好坚实的基础。
所以，开盘选楼的工作十分重要，即不能急于追求业绩而低价甩卖畅销户型，也不能不顾市场需求一味死拼死打。我们选择10号楼作为首开楼座，主要有以下几个理由：
○10号楼主力户型为C4，共128套，正是本案的主力户型，且本案180套C4户型中的绝大部分主要集中在本楼中。C4户型的销售走势直接关系到本案的整体销售，所以选择10号楼为首开楼座，及早试探市场反馈，为下一步的推盘以及价格策略调整寻求有力的市场依据。
○10号楼虽然以大三居户型（C3、C4、C5、C6）为绝对主力（188套），但仍有A2小一居（30套）和B4二居户型（28套）以及超大跃层户型（16套）的有效供量，10、11号楼的B4总供量较大，和9号楼的B3同属于东西向户型，B4和B3总量77套，虽然设计和面积都比较合理，符合市场需求，但东西向户型受到居住习惯的影响，仍有一定的市场压力，须提早解决。
○10号楼位于社区中心，前后景观最佳，供量充足（总计262套），户型配比丰富（总计11种），也是本案较好的楼座之一。作为首开楼座，必定对市场有很大的吸引力，在开盘前期拿出进行内部认购，相信可以在短期内聚集人气，为本案下一步的推广销售增加卖场气氛。也可以比较全面地试探本案在市场中的认可程度，验证既定策划、推广及销售策略，寻求策略调整的客观依据。
14号楼共128套。其中三居存量较少，一、二居供量相当，面积配比及户型设计比较合理，其中三居户型安排在朝阳方面，可保证两面朝阳，三面采光，对于面积较大，总价款较高的户型如此安排是非常科学的，一居二居保证一面朝阳，两面采光，此类户型是本案打开市场缺口的重要优势。
14号楼相对于其它楼座，位置靠南，离小区主出入口较远。我司建议将之于10号楼搭配一同推出。在定价策略方面，考虑到本案区域竞争对手星河城存在塔楼形式，它的均价在4200元／建筑平米。建议开盘均价不超过此均价或持平。由于塔楼部分的产品品质较高。整楼均价实际可控制在4500元左右。其中随时根据市场反馈情况，将板楼与塔楼的价差保持在300－500元之间。市场验证强烈可缩小至300元的价差。如市场验证有难度可控制在500元左右。
销售手段：
保留房号，保留房价，仅认购排号，一律不收大定，不定房号。
实际操作中给客户提供内部认购参考价，可根据不同户型的销售情况酌情为客户保留房号，承诺只有在开盘当天完成认购签约，才可以享受内部认购价和保留房号，当天交首付才可享受优惠折扣。明确告之开盘涨价，制造抢购紧张气氛，积蓄人气，蓄势待发。
工程进度：正式开工，平地开槽。
2、开盘期
开盘时间：2003年10月初（一周）
销售目标：10号楼（根据需要补充11号楼）
建议售价：均价5188元/平米
销售思路：
通过预热期的内部认购积累，此时销售条件已初步具备，10号楼的销售已达到一定进度，开盘期主要目标就是凶狠挤压预热期的认购，坚决促成签约成交。由于预热期是低价入市，根据实际情况，甚至可以完全放弃犹豫不决的前期认购客户，放开已保留的房号，供开盘期按新价格重新认购。但手法不宜过分凶狠，避免客户反感，新价格计划正式开盘一周后执行。
11号楼和10号楼的户型配比非常相近，都以C3、C4、B4为主，只是体量较小（仅127套）。如果10号楼的部分户型出现供量不足，为避免客户流失，可适当补充11号楼的供量，但坚决按新价格执行。
由于塔楼的设计品质较高，在预热期内，14号楼可能会销售势头良好，市场反应积极，借助人气值的上升，可迅速打开13号楼，以捕捉市场机遇，特别是10月份的房展会，争取取得南城房产销售神话，就如同去年冬季展会，我司操案的万润家园单日销售45套的北城销售记录一样。
在10月份秋季房展会上，根据实际销售进度，可拿出11号楼全面开放，增加新供量和选择机会，刺激展会成交。
销售手段：
开盘当天正式公布具体房价和房号，只收首付和大定，办理认购签约。首付认购98折优惠，另有抽奖活动配合，促成客户正式签约。其它促销方式（如赠送物业费、车位费、礼品等）根据实际情况按需采用，不宜过多，以免影响项目的旺销形象。
工程进度：塔吊进场，烘托施工气氛。
3、强销期
时间周期：2003年10月--11月
销售目标：10号楼、11号楼
建议售价：均价5288元/平米
销售思路：
北京房地产素有“金九银十”之说，本案9月份开盘，此阶段也随着市场变化进入销售旺季，客户量增多，并有“秋季国贸房展会”等众多展会活动支持。
此阶段销售重点是集中消化10号楼、11号楼，将本案主要的大三居户型（C4、C3、C5）和东西向二居（B4）尽快清出，如二居户型的供量出现不足，可以补充9号楼的东西向B3户型，价格浮动不宜过大，争取早日使这两个楼的销售率达到70%以上。
塔楼部分继续消化剩余供量，将位置最佳的12号楼留在持销期来冲击市场。
销售手段：
配合房展会以及我们组织的公关、促销活动，根据实际情况合理选用包括价格优惠的多种促销方式，但仅针对销售中发现的难点户型和部分重点户型，不宜过多过滥，以免影响项目的旺销形象。
工程进度：基础部分完成，楼体出地面。工程现场的施工进度变化更明显。
4、持销期
时间周期：2003年12月--2004年1月底
销售目标：9号楼
建议售价：均价5388元/平米
销售思路：
此阶段随着进入房地产市场逐步转入的销售淡季，客户量相对减少。本案经过前一段时间的强势销售，市场疲劳程度逐渐加大。本案淡季销售的策略可分为两个方面：
○充分消化前阶段积累的客户资源及10、11号楼的存量房，适量加大优惠力度，不急不燥，稳中求胜。
○制造新的市场热点，主动出击，以攻代守，出奇制胜。全面开放9号楼，刺激新一轮的市场需求。
9号楼，在前面很长的销售时间里，一直被束之高阁，尘封不露，为什么呢？就是因为9号楼是我们的“奇兵”，在两军相持难有突破之时，9号楼将犹如“重磅炸弹”，能为我们在市场中炸开大大的一个缺口。
9号楼的特点很明显。首先它以二居户型为主（B2－94套、B1－32套、B3－22套），其次才是面积相对稍小的三居户型（C1－90套、C2－24套），另外还有32套小一居A1。这样的户型配比在本案三个楼中是独一无二的，9号楼可以说是本案的“小户型之楼”。小户型在北京房地产市场中春风得意、风光无限，受到众多小白领阶层的追捧，市场认可度很高。我们在市场淡季中，杀出深藏已久的9号楼全部小户型“奇兵”，瞬间改变本案大户型楼盘形象，不正是制造出了一个绝好的市场热点吗？
同时，9号楼也有一些劣势：由于临街所以安静程度和可视景观稍差；由于拥有地下层和两层底商，所以必然公摊大、使用率低；另外楼座体量也比较大。
但是我们相信，单套总房价相对较低的9号楼，其目标市场与其它两个楼有较大差别，前期的销售重点主要在大三居市场，目标客户群相对层次较高。在淡季中转换到市场容量相对较大的二居市场，目标客户群也就相应地发生变化。新的目标市场调整，必然会带来销量的持续保持乃至上升，最终使本案能够“淡季不淡”，持续销售，保持稳定的资金回量。
9号楼由于体量很大，不可一次全部开放，避免客户的选择范围过大而延长购房决策，可以按单元逐步开放，先开放供量最大的B2单元，然后根据市场销售情况适时补充。价格基本保持不动，根据销售势头适当调整。
在北京市场大气候影响下，市场变淡，这时就需要新的楼座，好的楼座来刺激市场神经。而12号楼无疑符合这一特点。前期的销售中，板楼部分必然会有部分三居或三居以上户型的剩余，此时就以12号楼的一居、二居与三居与之形成完整的市场供量配比面向市场，其中9号楼控制开放单元，以保证后期市场供量的完整。
销售手段：
结合年底较多的节假日和国贸冬季房展会，组织的公关、促销活动，增加客户量，并通过老业主联谊会等形式，加强对老业主的二次开发（鼓励介绍新客户）。根据实际情况合理选用包括价格优惠的多种促销方式，但仅针对销售中发现的难点户型和部分重点户型，不宜过多过滥，以免影响项目的旺销形象。
工程进度：
楼体施工。工程现场的形象变化更明显。
5、成熟期
时间周期：2004年2月1日--5月中旬
销售目标：全部存量房
建议售价：均价5488元/平米
销售思路：
此时本案已经进入准现房阶段，即将入住的优势越来越突出，市场认知度已经达到最高，项目品牌和形象已成熟。
但经过长期销售，产品的供量和种类都已减少，客户的选择余地也越来越小。沉淀下来的存量房多少都有一定的缺陷，销售难度加大。
此阶段的主要销售重点将全力挤压存量。根据市场普遍的销售情况，超大跃层户型有可能将是销售的主要目标。如果销售难度过大，应及时考虑调整产品本身，如条件许可，可对跃层户型进行设计变更，拆分平层销售，争取全面清盘结案。
销售手段：
利用 “封顶”等工程进度主题，充分利用准现房优势，配合“明升暗降”的价格策略。加强客户“一带一”的销售方式。
考虑可利用的项目资源进行“捆绑式”销售，在“精装修”方面做文章，提高性价比优势。
工程进度：
封顶，外装，准现房。

销售管理策略
本案实施全案全程销售代理后，主要的销售管理工作将由销售代理公司全面负责。
销售管理应本着“分工明确、各负其责”的原则，首先将管理工作的职能划分清楚，设立相关的部门，确定相关的主要负责人，明确各工作平台的相互接口，使整个销售管理体系完整合理，管理执行过程中，各部门职责明确，衔接配合井然有序，共同完成既定的计划目标和任务。管理监督职能也十分重要，最好由高层管理负责人负责，随时监控销售和管理，及时发现销售及管理中的偏差并立即做作调整决策。
销售代理公司将全面负责销售执行和策划推广两大部分工作。
3、本案USP销售专案
通过对北京房地产市场营销状况的关注与分析，发现在营销手段上的变化千娈万化。因此如要树立本案在南城“最高品质”的产品形象和有效达到实现销售的目的，就必须在营销用法上与众不同。
在“策划部分”我们已提出了不同一般项目的推盘手法，积极加大公关活动的份量，不断在京城房地产市场制造新闻点，变被动的广告为大众主动接受的新闻点，区别与其它项目，树立本案差异性，同时在销售手法也要有一定的差异性，也就本案独特的USP销售策略。
综合考虑本案的产品，人群、市场，我们专门为本案设计了适合本案的“1+1”策略，60-80万房款寻于中坚层来说不是一个太大的问题，但同时也不是一个可能忽略的问题，通过我们对本案区域中坚层的“问卷调查”和“访谈调查”，发现此房款寻于他们来讲正在一个临界点左右盘越。如果购房之后再考虑装修、购车，这时他们会明显具有一定压力，而这些恰恰又是他们必须考虑的。
“1+1+1”方案有效地解决了以上矛盾，此方案的内容就是：将装修款与购车款一同纳入房款之中，一次性向银行借贷，以减轻这三项累积带来的压力。.虽然每月还款可能会多交几百元，但高品质生活却可一次性拥有，针对以上方案，人们不妨作一个对比，就以一年内业主需要发生的资金情况对比。
正常购房 首付款 每月月供 其它 总发生金额
12万元 3176元 入住总费用：25787元购车款：20万装修款：12万 50.3899万元
“1+1+1”购房 19万元 4834元 入住总费用：3.9851万元 28.7859万元
以上房款60万，车款20万，装修款12万计算，银行二十年按揭。
通过上表我们发现，通过“1+1+1”方案购房业主在一年内少花二十多万元。而在月供上只要多交一千余元即可。通过对中坚层客户答询可知，交得起三千多元月供的客户，交四千多元月供的压力并不会太大，而拥有高品质生活的压力明显减小，花二十多万元就可住精装修的大房子，开20万的名车。即使开30万的名车，一年内也只交了七千多元，“1+1+1”方案显然优势明显。更易打动消费者。
六、 推广思路
1、 宣传推广策略
本案CI系统全面建立
本案作为全新楼盘上市销售，项目CI系统的设计和应用，是不可缺少的首要环节。
CI系统，即企业形象识别系统（Corporate Identity System）的简称。它包括三大部分，即：
理念识别系统（MIS）
行为识别系统（BIS）
视觉识别系统（VIS）
标准的CI系统涉及内容极为广泛，但对于房地产的楼盘项目而言，可以把握其精髓，择其所需而应用。其中视觉识别系统（VIS）是设计重点，配合理念识别系统（MIS）的基础部分，就构成了简化版的CI系统。
本案的理念识别部分，在前面的《策划篇》已经详细阐述，两套方案有待最终确定后，再开始进行视觉识别设计。
视觉识别系统（VIS）主要包括：
基本要素部分：
1、标志（LOGO）
2、标准字、标准色与标准组合
3、象征图形、辅助图形与吉祥物
4、标本要素组合规范
应用要素部分：
1、办公用品系列
2、包装设计系统
3、服饰识别系统
4、环境识别规范
5、广告应用设计
本案设计并全面应用CI系统，不仅有利于宣传推广，还有利于表现本案的高品质形象和品牌形象，广泛得到目标客户群的认同，为成功销售奠定良好的基础。
2、 公关活动的深入展开
房地产项目的成功运做，暂时还离不开“炒作”。
宣传炒做的目的就是要引起广泛关注，吸引目标市场对本项目发生兴趣，进而了解本项目的种种优点并最终促成购买行为。宣传炒做的主要手段就是开展各类公关活动，制造新闻热点，提高在媒体上的暴光频率，最终引起社会广泛关注。
本案的宣传推广策略的重点之一，就是大量策划、组织并实施各种公关活动，进行市场炒做，以此达到全面促进销售的目的。
由于案名还最终确定，所以活动策划主题还有待进一步确定。但象开盘活动、业主联谊活动、参加房展会、参与重要的评奖等等都是必然要做的。
3、 全新广告表现与创意主题
房地产项目的成功运做，暂时还离不开广告，而广告的关键就是设计广告。
优秀的广告设计，会使项目的媒体费用投入获得超值回报。根据我们操盘的经验，一版报纸广告的设计水准，会直接影响广告的有效回馈量，在销售热线的来电量统计上，其差别甚至可能是一倍或两倍。
回想那些市场中的成功楼盘，哪一个不会让我们联想起它成功的广告语？联想起那一版版印象深刻的广告精品？
本案的广告设计必须要新颖独特，要能够在铺天盖地的房地产广告中脱颖而出，吸引住目标客户群的眼球，为实际销售捕捉来源源不断的客户。
广告设计的高水准要求，使我们不能吝啬设计费用。我们需要寻求设计水准较高的广告公司作为我们的合作伙伴，并在长期的合作中，让他们深入了解本案，在我们的整体营销策划思路指导下，发挥出他们的创作天分。
在保持广告独特表现风格与出众品位格调的同时，还要把策划的核心思想、项目卖点、销售主题与广告创意的灵感巧妙融合，设计出精品、极品广告，广告设计高品质策略，会使本案的广告形象与广告效果保持较高水准，不仅直接促进销售，也是保持本案高品质楼盘形象的重要保障。
4、 广告全方位整合
本案进入销售期后，广告宣传将在全方位、多层次上展开。媒体资源在经过充分地分析评价后，将被有效地整合利用。
针对本案目标客户信息来源的特点，
常规主流媒体仍是主要选择，如报纸、期刊、户外、电视、广播等；
同时选择以其它特殊媒体作为辅助配合，如网络、直投；
以及利用相关俱乐部、社团等的客户资源。
广告宣传的投放计划将针对销售期的需要做合理安排。费用投入计划和比例将在初期就有框架性的计划，各项媒体分配、各个销售阶段、各项宣传用品、以及各种活动与展览均有相应预算额度，使宣传推广与费用使用的计划性、目的性和主动性更明确，在保证宣传推广效果的同时尽可能提高回报率，避免被动的、散乱的、盲目的宣传方法。
5、 媒体组合原则
通过上一次报告，我司已将北京房产市场常用的媒体进行了分类分析。这里不再累赘。主要说一下我司根据本案具体情况下制定的媒体推广组合方案及原则。
由于市场消费者的来源一般较为复杂。单一媒体推广不可能深入到未来本案目标客户群的所有层次中去。根据以往推广经验以及操盘销售的需要，我们采用组合立体方式推介本案，组合原则采用先内而外，先主后次的原则。
a) 先内而外
北京地产市场经过发展，已形成强大的业内人群，也就是我们通常说的地产圈。在这个圈子里有许多关注京城市场的业内人士，在他们的手中掌握了一部分专业媒体传播途径（业内人士沙龙、《新地产》等）。在产品品质有保证的情况下，让本案形象不断出现在此类专业媒体上。此类专业媒体或专业人士有其专业性的优势，往往更有说服力，比广告更让消费者信服。在不知不觉中通过他们的嘴，他们的专业媒体的优势引导市场的偏好度。在此基础上，在转向普通意义上的外部市场推广。
（比较成功的案例有富力城、世纪城等）
b) 先主后次
为迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住。我们采取先主后次的原则。在主流媒体上发布本案信息，强势推介，如《北京青年报》、《北京晚报》、《新浪网》、《四季房展会》。在前面的基础上，照顾其它渠道的客户，选择部分有固定阅读欣赏习惯的客户群媒体，如《焦点网》、《京华时报》、《晨报》等。在费用预算上，有主有次。明白我们需要面对的客户主体，有主攻，有兼顾。
c) 立体组合方式说明
在全案推广中所谓的“立体”就是指不仅仅通过平面媒体推广，还包括各类公关活动，展会推介，网络传播等诸多媒体推广手段。包括我们为本案订身设计的活动策划思路。其它手段还有DM直接，客户通讯（似海怡家通过此手段曾取得良好效果）等。
注：（1）展会参展方案
（2）公关活动与促销活动的节奏安排
6、推广预算与应用
1）、整体推广费用估算
本案的宣传推广费用预算，应根据市场整体情况和项目运做需要而制订。
根据目前我们对本案的了解，结合现有的策划思路，并参考其它项目的运做模式，暂将本案的宣传推广费用预算拟订为总销售额的1%－1.5%。
本案目前可销售面积大约为165000平方米，按5200元的销售均价（塔板混合估算）计算，总销售额约为8.6亿元。按1.5%计算，本案宣传推广费用总预算约为：1290万元；按1%计算，本案宣传推广费用总预算约为：860万元。即本案宣传推广总费用的大致范围为：
860万元—1290万元
②推广费用的节奏安排
根据本案的销售周期及前期预热的叠加。我们将之分成两部分。一是前期启动准备预算；二是正常销售周期中的推广费用安排。
项目营销活动开展前期，有大量的销售道具等物件需提前准备。其中有的销售道具会贯穿整个项目，如沙盘、售楼处包装、各类单据等。通过总预算的分配，本案前期的预算额我们定在25－30％左右。内容见下表：
名称 具体内容 预算金额
售楼处装饰 墙面展板 顶棚鸟瞰图，单体楼盘效果图，广告宣传展板等
沙盘 单体沙盘及规划沙盘
指导牌 门口及内部指导指示牌
门头 售楼处门头包装，LOGO墙布置
销售道具 楼书 8000册
海报 5万张
门型单页 36种户型，各5000张
其它 名片、看房班车包装等
户外引导 擎天柱或路牌
工程围板
户外围板 售楼处周围户外围板
引导路牌
指导指示牌
部分媒体造势 业内媒体
平面新闻造势
公关活动
设计费用 VI系统设计
正常销售活动推广预算